住宅は負の遺産 （3）

建て替えか、それとも解体か 老朽化マンション どう対処する？

地方や郊外では『立地的に建て替えは難しいです』

・・・・・・

この記事はとても参考になりました。私自身が高経年マンションに住んでいて、いつ住居を処分するか考えています。

上の記事で、現地建て替えは、多額の費用、例えば一戸3千万円かかるとされていますし、戸数を増やして増加分の売却で改築費用を賄うということもほとんど望めないらしい。

改築せずに取り壊すだけでも1千万円もかかるらしい。この費用を修繕積立金の中からその目的に充てるものとして別途積み立てておく例があるとされています。

私は数年前にウォーキングの途中で長い階段を上ってくる年配者に会いました。階段の踊り場で息を整えておられたので声をかけたのです。肺の機能が落ちて坂を上るのに難儀しているのことでしたが、少し立ち入った話になりました。

その方は、その階段の上り口の近くの公団分譲住宅にお住いのようでしたが、子供も家を出て今の住まいを処分しようと考え、不動産屋に評価してもらったら「資産価値ゼロ」と言われたのだそうです。

階段の下には、エレベータのない4階か5階建ての古いタイプの団地があります。千葉県の中央部で駅から距離のある場所ですと、600万円とか700万円で売りが出ていることがあります。おそらく、その方の住まいはかなり手を入れないと売れない状態で、水回りやいろいろ直すと何百万円かかかるため現状では売れない、資産価値なしとなったものとみられます。

仮に7千万円で新築の集合住宅を買い、30年経てば子供は巣立っていきます。上の記事によれば鉄筋コンクリートの集合住宅の耐用年数は70年。子供が出て行った時点でその住居は高経年マンションになりつつあるでしよう。

よほど立地が良くなければ時価が下がり始めます。

ここでそれまでの住居を売却し、賃貸住宅に転居するのが経済的には有利です。団地内の建て替えなどの協議にも巻き込まれることはない。

いつも書いていますが、千葉県内の都心への通勤者がいるとされる地域の住宅地域は、駅から2kmが限度です。この範囲を超えると住宅がぐんと少なくなります。

駅から1km（徒歩15分）以上離れると、通勤に時間がかかりますから、敬遠されがちです。そして集合住宅は駅から1.5km程度がほぼ限界。公団の大規模団地は、これよりも駅から遠いところもありますが、これはバス利用が原則です。（最近脚力が落ちて、ウォーキングに際しても、後半はバス路線が通るところを選ぶようにしています。その時の着眼点は、駅から離れた大きな団地につながる道かどうかです。）

古いところでは米本団地が別格、鎌ヶ谷のグリーンハイツは1km超でギリギリです。花見川団地は、八千代台駅からバス利用ですね。

千葉県内には、経済成長期に作られた一戸建て住宅の大型団地もいくつかありますが、これらの通勤の便の悪さが嫌われてか、若者の姿を見なくなっています。大宮団地、ハナミズキ団地など。あすみが丘やちはら台もその運命でしょう。

千葉県の人口は頭打ちです。千葉県の北西部、船橋市、市川市、松戸市などは住宅建設が活発ですが、駅からの距離が近いところに限定的です。

新しい家は、便利にできています。若い方がコンパクトな一戸建てを買うのは、よくわかります。でも、住宅は急速に資産としての価値を失いつつあります。今から3０年後、売れない家が多くなっていると思います。